Ziel: Eigenes Zuhause

Die Suche nach einem eigenen Zuhause kann für junge Familien zur Herausforderung werden. Bauen ist teuer, freie Grundstücke sind knapp und Bestandsimmobilien in guten Lagen sind kaum bezahlbar oder stark sanierungsbedürftig.

Kein Wunder also, dass junge Familien immer häufig überlegen, auf dem Elterngrundstück zu bauen. Meist stehen zwei Optionen im Raum: Die Realteilung des Grundstücks oder die Aufteilung in Wohnungseigentum. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile, die vor einer Entscheidung gründlich überlegt sein wollen.

Einfach bauen – geht das nicht?
Wenn baurechtlich nichts dagegenspricht, ist es durchaus möglich, im Garten der Eltern ein zweites Eigenheim zu errichten. Allerdings differenziert unser Recht in der Regel nicht zwischen Eigentum am Grundstück und Eigentum am Gebäude. Bauen Sie also auf dem Grundstück Ihrer Eltern ein Haus, werden Ihre Eltern auch Eigentümer „Ihres“ Neubaus. Sie mehren mit dem Bau also fremdes Eigentum ohne Absicherung Ihrer Investition. Da der Schenkungsfreibetrag von Kindern an Eltern bei nur 20.000 Euro liegt, müssten Ihre Eltern zudem damit rechnen, dass Schenkungssteuer anfällt. Diesen Weg sollten Sie also nicht unbedarft einschlagen.

Realteilung: Größtmögliche Freiheit
Durch die Realteilung eines Grundstücks wird ein Teil aus dem vorhandenen Grundstück herausvermessen. Der Vermesser teilt das Grundstück katasterrechtlich in zwei Parzellen, die sodann im Grundbuch als zwei selbstständige Grundstücke eingetragen werden können. Das herausvermessene Grundstück kann isoliert übertragen werden.

Der Vorteil der Realteilung sind klare Eigentumsverhältnisse. Jeder wird Eigentümer eines eigenständigen Grundstücks und kann darüber frei verfügen, es also nach den eigenen Vorstellungen bebauen, vermieten, vererben oder ver-kaufen. Es besteht ein „normales“ nachbarschaftliches Verhältnis.

Eine Realteilung ist allerdings nicht immer möglich. Das Elterngrundstück muss groß genug sein, damit eine sinnvolle Teilung möglich ist. Kleinere oder verwinkelte Grundstücke eignen sich häufig nicht für eine Realteilung. Zudem muss die Erschließung gesichert werden.

Wohnungseigentum: Nicht immer unter einem Dach
Wenn sich das Grundstück nicht für eine Realteilung eignet, kann sich eine Aufteilung in Wohnungseigentum anbieten. Eine Aufteilung kann auch sinnvoll sein, wenn es sich bei dem Elternhaus um ein Mehrfamilienhaus handelt oder ein Anbau geplant ist.

Die Aufteilung erfolgt durch eine sogenannte Teilungserklärung. Dadurch wird das Bestandsgrundstück in Gemeinschafts- und Sondereigentum aufgeteilt. Sondereigentumseinheiten – landläufig „Eigentumswohnungen“ – müssen nicht immer in Gestalt einer klassischen Wohnung daherkommen. Sie können auch die Gestalt eines Reihenhauses, eines Anbaus oder eines freistehenden Hauses haben.

Durch die Aufteilung werden klare Eigentumsverhältnisse an den Sondereigentumseinheiten geschaffen, welche selbstständig veräußert werden können. Die Kosten für Sanierung und Renovierung der Wohnungseinheiten trägt der jeweilige Sondereigentümer. Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen (zum Beispiel Garten, Dach, tragende Wände), können und sollten in der sogenannten Gemeinschaftsordnung verteilt werden.

Bei Wohnungseigentum ist das Verhältnis der Wohnungseigentümer in der Regel enger als bei einer Realteilung, weil sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums abstimmen muss. Es empfiehlt sich daher, in der Gemeinschaftsordnung schon alle wesentlichen Punkte wie Kostentragung, Abstimmungsverhältnisse und Zustimmungspflichten vorab zu regeln, um ein reibungsfreies Miteinander zu gewährleisten.

Die Kosten einer Aufteilung in Wohnungseigentum liegen in der Regel höher als bei einer Realteilung. Die Teilung erfordert eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde. Dem Antrag sind zahlreiche Pläne beizufügen, die gegebenenfalls von einem Architekten oder Bauingenieur erstellt werden müssen. Zudem ist die Teilungserklärung notariell zu beurkunden oder zu beglaubigen, was zusätzliche Kosten auslöst.

Welcher Weg ist der beste?
Letztlich hängt die Entscheidung davon ab, wie viel Platz auf dem Elterngrundstück vorhanden ist, wie Ihre finanzielle Situation aussieht und wie eng Sie mit Ihren Eltern bzw. Schwiegereltern zusammenleben möchten. Für welchen Weg Sie sich auch entscheiden: Beide bringen Sie zum Ziel eines eigenen Zuhauses.